港区 税理士法人 大沢会計
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コンビニやファミレスで利用事業用定期借地権の評価

2019/11/21

コンビニ等のロードサイド型事業で利用

 事業用定期借地権とは、事業用建物の所有目的に限定された定期借地権です。コンビニエンスストアや、ファミリーレストラン、スーパーなどロードサイド型の外食店舗・量販店などで利用されています。

 これらの店舗等は建築費が安く、出店・撤退を頻繁に行うため、短期投資型ビジネスとしての利用が想定されていました。そのため、この借地権の存続期間は、当初「10年以上20年以下」とされていました。

 現在では、不動産の流動化・証券化が進んだことで、事業用定期借地権の大型商業施設や物流センターの利用例(長期投資型ビジネス)も出てきたことから、法改正を経て、存続期間が「短期型」と「長期型」の2つのタイプに区分されています。

(事業用定期借地権)

  短期型 長期型
借地権の

存続期間

10年以上

30年未満

30年以上

50年未満

契約更新

再築による延長

建物買取請求

なし あり

(特約で

排除可)

 なお、事業用定期借地権の設定契約は、公正証書により行わなければなりません。

事業用定期借地権の評価

 定期借地権は、原則として更新や期間延長がなく、土地を更地で返還することから、契約期間終了時には借地人に帰属する価値はゼロとなります。事業用定期借地権の評価は、他の定期借地権と同様に、課税上の弊害がない限り、次の算式による簡便法評価が認められています。

(自用地価額)×(定期借地権割合)

×(逓減率)

(定期借地権割合)

設定時の経済的利益/設定時の通常の価額

(逓減率)※基準年利率ベース

残存年数に応ずる複利年金現価率

/設定期間に応ずる複利年金現価率

事業用借地権の目的とされる宅地の評価

 事業用定期借地権の目的とされる宅地の評価は、一般的定期借地権の目的とされる宅地と異なり、底地割合を用いず、次の算式により評価します。

次の①と②のいずれか低い金額

① 自用地価額-定期借地権の評価額

② 自用地価額×残存期間に応ずる割合